什么情况下解除房产买卖合同需要赔违约金？越秀区律师

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案例：2017年8月6日原告郝某（买受人）与被告王某（出卖人）签订《二手房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的、位于天河区房屋，房屋总价款475万元。

该合同签订时，涉案房屋未还贷款金额人民币200万元，合同约定，出卖人同意于签署本合同之日起30个工作日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产权证原件及与该房屋交易所必须的相关资料交予居间方代管。第四条约定，本合同签订当日买受人应支付人民币20万元作为购房定金，首付款123万元应于产权过户7日前支付给出卖人，房屋余款332万元于2017年8月30日前向银行申请贷款，按银行放款程序支付给出卖人。双方同时约定资金监管服务，同意除户口保证金、交房保证金以外的放款按约定存入资金监管账户，按资金监管协议约定执行。

该合同第六条约定，买卖双方同意，于2017年10月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第八条约定，出卖人应当在收到买受人全部购房款（如买受人贷款的，则包括贷款部分）2个工作日内将该房屋交付给买受人。该合同第十条约定，出卖人未按合同约定期限和条件将房屋交付给买受人，逾期超过30日的，买受人有权退房。买受人选择退房的，出卖人应自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款。

同时，买受人有权要求出卖人双倍返还定金或要求按房屋成交总价的20%支付违约金；买受人未按约定时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的，有权要求买受人自退房通知书送达之日起15日内按房屋成交总价的20%支付违约金或没收定金。同时出卖人应无息退还买受人全部已付款。2017年8月6日郝某向王某支付购房定金20万元，王某向其出具定金收条。同日，原被告及案外人某数据服务有限公司签订《居间服务合同》，合同约定居间方促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，由郝某承担95000元，并于本合同签署当日支付。

该合同第三条约定，甲乙双方任何一方违约导致《广州市存量房屋买卖合同》不能履行的，居间方收取的费用无需退还。居间方依据本合同约定向守约方收取的相关费用，守约方有权向违约方追偿。

经多次要求不配合进行产权查询，导致双方《二手房买卖合同》无法继续履行，买受人遂诉至法院。

法院认为：原告主张解除双方签订的《二手房买卖合同》，被告同意解除，且房屋买卖过程中双方无法继续履行致使不能实现合同目的，故该合同应当予以解除。综合原被告提交的证据，本案中系被告违约，其应当承担相应违约责任，对于被告主张不退还原告定金并要求原告支付违约金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之相关规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，符合上述法定解除情形的，当事人可以解除合同。双方签订合同后，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助的义务，本案中郝某一直积极联络、协商王某按约履行合同，而王某在合理期限内不予配合郝某办理贷款手续，系以实际行为表明不继续履行合同，导致合同目的无法如约实现，现郝某起诉要求解除合同，王某同意，一审法院遂准许双方解除合同并认定王某违约。广东鑫霆律师事务所第一律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。邹强律师团队27年执业经验，专业代理房产买卖合同、承包合同、运输合同、二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁纠纷案件，多年来累积了丰富的执业经验及办案技巧。