天河区越秀区商品租赁纠纷律师租房合同发生纠纷怎么办？

商品房租房合同中，租客有权利转租房子吗？商铺租赁合同发生纠纷怎么办？

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租赁期限内，租客是否有权转租，要看租赁合同约定：1、如租赁合同明确约定可以转租，则租客有权转租。在租赁合同明确约定租客可以转租的情况下，房东不让转租，视为房东违约；要么允许你转租，要么承担违约责任。

2、如租赁合同没有记载转租权，也没有口头约定，则视为租客不可以转租。根据合同法的规定，租客的转租权是必须明示的，即必须在合同中明确约定有转租权，才视为租客可以转租；如租赁合同无记录，又无口头约定，又没有取得房东同意，视为租客无权转租。

综上，如合同没有提转租权的事情，房东又不同意转租，视为无权转租，房东要求合法。

案例： 原告陈某是某房屋产权人，2014年8月15日，原告（甲方、出租方）与被告王某（乙方、承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方，乙方租赁该商铺仅作为经营投资基金管理使用，不将该商铺用于或允许他人用于其他用途。租期自2014年8月16日至2017年8月30日。租金为一年 180万元。如拖欠租金，应按所欠租金额每天千分之五的比率支付滞纳金。租赁期内，乙方拖欠租金超过 15天的 ，甲方有权单方解除合同，收回商铺，不退还保证金，且有权要求被告支付违约金24万元。

2015年7月13日，原告发出律师函，要求被告支付拖欠的租金以及滞纳金； 8月14日发出解除商铺租赁合同通知书，通知被告双方签订的商铺租赁合同于2015年9月18日解除、清空租赁场地，交还房屋钥匙。9月底原告将房屋收回，并于10月19日出租给案外人孙某使用 。10月27日，被告给案外人张某出具委托书一份，委托张某交回钥匙、领走了遗留在房屋内的物品。

2015年11月2日，原告以房屋租赁合同纠纷为由将被告诉至法院，要求确认合同解除、被告支付拖欠的房屋租金、滞纳金及违约金共计100余万元。

被告王某称，自己2014年6月经人介绍，认识了案外人姜某，姜某委托被告租赁涉案房屋用于开办公司。合同签订后，姜某于2014年9月成立了荣X公司，被告只是公司员工。公司成立后，被告曾要求将承租人变更为荣X公司，但原告要求被告承担连带责任，被告没有同意。2015年5月，姜某不再支付租金，后被告也无法联系姜某。被告主张自己只是荣X公司员工，是受姜某委托才签的租赁合同，租赁房屋也是用于荣X公司经营，不应当由自己承担责任，故不同意原告的诉讼请求。

庭审中，被告提供了营业执照复印件，显示法定代表人是姜X，注册地为涉案房屋所在地。被告以此证明自己租赁涉案房屋系受姜某委托用于成立荣X公司。被告提供了工资单、银行转账记录、房屋出租税发票、付款申请单等证明自己是公司的员工，房屋实际使用人为荣X公司。原告表示不清楚被告与荣X公司的关系，房屋的使用人即使是荣X公司，但房屋的承租人是被告，公司现在找不到了，坚持只向被告主张权利。经询，被告表示公司现在也不经营了，也无法联系姜某出庭。

广东鑫霆律师事务所第一律师团队是广东鑫霆律师事务所专业房产律师团队，团队律师均名校毕业，执业经验丰富。邹强律师团队27年执业经验，专业代理房产买卖合同、承包合同、运输合同、二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁纠纷案件，多年来累积了丰富的执业经验及办案技巧。27年的执业精神赢得了当事人的充分信赖。

法院审理后认为：

租赁合同合法有效，双方均应履行各自义务。被告王某不按照约定支付租金达15日的，原告有权解除合同收回房屋。原告按合同约定向被告发出解约通知书，之后原告将房屋收回转租案外人，故原告要求确认租赁合同解除的诉讼请求，予以支持；原告要求被告支付拖欠的房屋租金，理由正当，予以支持；因涉案的租赁合同系被告不按照合同约定向原告交纳房屋租金所致，被告应承担合同解除的违约责任。

对于违约责任，租赁合同中既约定了迟延交纳租金的滞纳金，又约定了迟延交纳租金的解约责任和支付违约金的责任，故法院择一确定由被告应承担赔偿原告违约金的责任。

对于原告主张被告赔偿原告合同解除后的租金损失问题，亦属于被告违约给原告造成的损失范围，法院结合租赁合同中的免租期、履约保证金约定及与原告重新将房屋出租的情况，酌情确定被告应承担的违约金数额。

对于被告主张受案外人姜某委托签订合同，承租涉案房屋用于成立荣X公司，自己只是公司员工，不应承担责任的意见，法院认为，与原告签订合同的为被告，虽然被告提供相应证据证明租赁合同部分义务系案外人荣X公司负担，但在合同签订后和履行中并未变更承租人，被告所提交的证据也不足以证明原告在签订租赁合同时就知道并认可案外人姜某或荣X公司是合同的一方当事人。故对于被告不是合同当事人意见，法院不予采纳。如果被告确系受案外人委托或系职务行为，被告可另行向案外人主张权利。*终判决确认合同解除、被告王某支付原告拖欠的房屋租金、违约金等费用60余万元。