房屋买卖纠纷案例解析

原告诉称

2013年10月，李亚楠诉称，2012年10月21日、11月22日，我与马飞在我爱我家公司的居间服务下，先后签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》以及《补充协议》等，约定由我向马飞购买位于北京市xx区502号房屋，总房价130万元。《补充协议》中明确约定，自合同签订之日起六个月内完成相关过户手续。

之后，我多次要求马飞尽快履行合同义务，办理房屋过户手续，但马飞一直以房产继承手续未办理完毕为由，拒绝履行合同义务。2013年8月25日，我与马飞协商解除合同、返还定金及违约赔偿等事宜，马飞同意解除合同，但拒绝支付违约金及赔偿金。

我认为，马飞在合同签订后长达十个月的时间内也未将房产继承手续办理完毕，导致我一直无法办理房屋过户手续，无法取得房屋所有权。因此，在合同的签订及履行过程中，马飞存在故意或重大过错，构成了根本违约。因马飞的违约行为，导致我无法实现合同目的，不仅损失了3.3万元的居间费，而且还面临着巨额的房屋差价损失。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

被告辩称

马飞辩称，同意李亚楠第一项及第二项诉讼请求。对于第三项诉讼请求，并不是我有意违约，不同意承担。房屋是我父亲单位的福利分房，办理房改房的时候，我父亲已购此房，购房款已支付。在办理房产证时，我父亲去世了。朝阳区房管局交易大厅说房屋不能办到死人名下，所以让我们去办理继承手续。等我们把继承手续办理完毕之后，房管局说手续已经过期了，需重新办理，并且房管局说不接待个人，只接待单位，让我们找单位解决。

房屋现由阜贞物业公司管理，我找了该公司，该公司向房屋交易大厅出具手续后，交易大厅工作人员说解决不了，需要重新出具各种手续，但是阜贞物业公司说房屋已经卖给个人了，属于个人所有，有些手续已经无法补办了。无法办理房产证不是基于我的主观故意，是因为国家政策的变化，所以我不同意李亚楠的第三项诉讼请求。

对于李亚楠的第四项诉讼请求，我也不同意，因为我没有从中得到任何利益。对于第五项诉讼请求，我也不同意，不应该由我负担。国家政策变化后，三方都应当免责。

诉讼请求

第一，确认《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》已解除；

第二，马飞返还购房定金5万元；

第三，马飞给付违约金5万元；

第四，马飞赔偿因违约造成的房屋差价损失赔偿金30万元（房屋现价值为195万）；

第五，要求马飞支付因其违约给我造成的3.3万元居间费损失。

案件证据

1、李亚楠提交《房屋买卖合同》及《公证书》复印件各一份。《房屋买卖合同》载明，案外人马文才于2000年7月25日与富亿公司签订合同购买房屋，房价款为0.565万元。《公证书》载明马文才、胡萍的上述遗产由其儿子马飞继承。

2、李亚楠提交了北京住房公积金管理中心个人住房公积金查询单电脑截图，该截图显示2012年11月30日内部转移88146.9元，2012年8月后每月汇缴344元。

3、马飞为证明未能取得房屋所有权证是由于政策变化，提交了物业管理有限责任公司房地产业经营部的《证明》。该证明下方加盖有北京阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部的印章，但没有日期。

法院查明

2012年11月22日，李亚楠、马飞及我爱我家公司签订《补充协议》，约定马飞需向我爱我家公司支付交易的居间报酬、过户代理费等共计3.3万元。《补充协议》中还约定：马飞因房产继承手续导致过户延迟，李亚楠同意马飞自合同签订之日起六个月内完成相关的过户手续，同时，马飞同意李亚楠在2013年8月采用住房公积金或组合贷款的方式进行贷款；马飞若拒绝将房屋出售给李亚楠或者提高房屋交易价格，则视为马飞违约，马飞应在违约行为发生之日起五个工作日内，除返还乙方5万元定金外，额外赔付5万元违约金。上述合同签订后，李亚楠向马飞支付定金5万元，向我爱我家公司支付服务佣金共计3.3万元。

庭审中，马飞及我爱我家公司对于上述证据的真实性予以认可，并均认可在马飞在签订《北京市存量房屋买卖合同》时出示了上述《房屋买卖合同》及《公证书》的原件。李亚楠称，该证明没有取得时间，公章只是内部公章，其内容应当是房管部门出具证明才有效力，关联性亦不予认可。

另查，针对截止到2013年5月22日房屋的价值，李亚楠主张为185万元，马飞主张为135万元到140万元之间，我爱我家公司主张为170万元左右。马飞对该截图的真实性不予认可，称形式不合法，属于无效证据。

           邹强律师，27年执业经验，广州资深房产律师。

法院判决

1、确认李亚楠与马飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）以及李亚楠、马飞与第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、《居间服务合同》解除；

2、马飞返还李亚楠定金五万元；

3、马飞赔偿李亚楠经济损失十五万元；

4、驳回李亚楠的其他诉讼请求。

律师点评之被告未能依约取得房屋所有权证是否构成违约

关于马飞未能取得房屋所有权证是构成违约的问题。根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。马飞虽称自己已尽所能，未能依约办理所有权证的原因在于办证机关的政策变化，对未能取得房屋所有权证并无过错，并提交了北京阜贞物业管理有限责任公司房地产业经营部出具的《证明》以佐证，但经法院审查，该《证明》未标注形成日期，在证据形式上存在瑕疵虽在内容上支持了马飞的意见，但该证明非办证机构出具的证明，且未附有其所称的变化了的政策依据，故法院对该《证明》的证明目的不予采信。

现马飞未依约定时间办理房屋所有权证并协助李亚楠办理过户登记手续，致李亚楠无法实现合同目的，已构成根本违约。据此判决解除涉案的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）《补充协议》、《居间服务合同》、判令马飞返还李亚楠定金，并在综合合同履行的具体情况、各自的过错程度、三方对于房屋价格变动的意见等相关因素酌情判令马飞赔偿李亚楠经济损失等处理均无不妥。

律师点评之原告是否具有贷款资格以及其是否有过错

关于李亚楠是否具有贷款资格以及其是否有过错的问题。马飞称李亚楠不具备办理公积金贷款或混合贷款的条件，其过错明显、过错程度高、性质严重，对该意见，法院不予采纳。

其一，涉案合同中已明确李亚楠采用公积金或组合贷款的方式支付部分房款，作为出售人在签订合同时出于对自身交易安全的考虑，应对李亚楠的该履约能力进行审查，如在签约时未进行审查，马飞自身则负有失查之责，却由此引发合同不能履行，马飞自身亦存在过错；

其二，李亚楠向法院提供了北京住房公积金管理中心个人住房公积金查询单电脑截图以证明其具有贷款资格，虽在该证据的固定形式方面存在欠缺，马飞对该证据不予认可，但马飞未提出相反证据推翻该证据所体现的内容；

其三，从本案实际履约过程来看，双方因马飞未依约办理房屋所有权证致合同解除，而从合同约定来看，李亚楠办理贷款手续应在马飞办理所有权证之后进行，而在实际履约过程中，马飞从未以李亚楠不具备后履约能力面而主张不安抗辩权，现在诉讼中提出其不具备贷款资格并进而主张李亚楠过错明显、性质严重等，法院实难采纳。

判决合同解除的法律后果及违约责任应当注意哪些问题？

北京市第三中级人民法院认为，合同解除后损害赔偿范围的确定问题较为复杂，原则上应区分具体的违约行为来确定损害赔偿的范围。合同解除后，非违约方对于已经实际发生的损失可以主张固有利益损失。对于合同解除后非违约方可否主张因合同继续履行可以获得利益，学理上认为合同解除后非违约方因对方当事人违约行为而遭受的损失没有因合同解除而得到清算，依据完全赔偿原则，应当允许非违约方主张履行利益损失，但应当扣除因合同解除没有支出的费用，在实践中对此观点可予酌情参考。

合同解除权的行使是否应当考虑双方的利益平衡问题？

北京市第三中级人民法院认为，上述问题涉及合同约定的严守与权利行使的诚实信用原则、法官的自由裁量权等问题，比较复杂。在当事人约定的解除权行使条件已具备，但违约行为较为轻微，合同解除将导致违约方遭受巨大损失的，在个案当中，法院应合理平衡双方利益，慎重判断合同是否应当解除。